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飲食店開業支援コラム by ITA大野税理士事務所

飲食店開業融資を受ける場合の物件探しをする上での3つの注意点とは!?

2018-05-30
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飲食店の開業融資を受けるのですが現在物件探しをしていて注意をする事ありますか?物件をもう半年も探しているのですが理想の物件見つからないものですね・・・

業界初!飲食店開業専門税理士の大野です!よろしくお願いします。私は飲食店開業者へおススメの日本政策金融公庫で創業融資の支援をしていて大きく分けると契約・お金の支払い・意思決定の3つが大枠の注意点かなと思います。物件探しは本当にご縁ですよね!ただ意識して探すのと探さないのでは物件探しのスピードに差がついてきます。

物件探しをする中で3つの注意点があるのですね、何も考えず選ぶのは危険ですね!

おっしゃる通りです。この事実を知らないと乱暴な言い方をすれば、凄く痛い目を見る確率が高まります。皆様にはこのような事態になっていただきたくないためあえて厳しく表現させていただきました。事前に知識を知ることでスムーズな飲食店開業融資が出来るので抑えてください!では、飲食店開業融資を受ける場合の不動産選びをする上での3つの注意点!?を解説させていただきますね。

1.飲食店開業融資をする場合の不動産契約上の注意点について

飲食店を開業する上で、日本政策金融公庫で創業融資を受けようと思う場合には原則的に不動産の契約形態を一般契約という普通契約で探して下さい。

普通契約以外に定期借家契約というものがありますが絶対とはいいませんが定期借家契約はお勧めしません。

契約形態の違いをざっくり言えば、一般契約は更新が借主の意思で契約更新ができる、つまり飲食店経営者の意思です。

定期借家契約は契約期間満了により契約が基本は終了する契約なので貸主の意思で更新するかしないか決まります。

何がまずいのか?!

飲食店経営をしている中で契約期間2年間と言われ、2年間で貸すのが終了にしますと言われたら退去しないといけないことになるという事です。

つまり借入をしていた場合借金が残ったままお店をやめないといけない。

当然日本政策金融公庫からしたら定期契約で融資の申し込みをしたら、返済期間7年とかのなかでリスクでしかないですよね!?

なので、基本は定期借家契約が返済期間くらいないと融資の申請をしてくれません。

仮に返済期間と同じ期間の契約が出来たとしても定期借家契約はやめたほうがよいなと思うのは万が一経営している最中に経営状況が悪化して融資の返済条件を変更したくなったとしても不動産契約期間が決まっているためリスケと言う条件変更は厳しいでしょう・・・

これらのことを踏まえると自分の意思で契約更新が出来る一般契約の不動産物件で契約したほうが無難かなと思います。


あまりお勧めをしませんが、どうしても定期契約の物件で契約したいという場合には基本更新できるみたいな特約事項があるみたいで、その特約事項が確実性が高い場合には日本政策金融公庫も認めてくれる場合があります。

この場合には確実に弁護士にリーガルチェックをしてもらってお墨付きをいただいたほうが良いかなと思います。

なぜなら、そもそも定期契約で提示しているのに特約で基本更新が出来るということ自体矛盾しているからです。

後、転貸借契約と言う契約があります。これは大家さんから直接テナントを借りるのでなく大家さんから事前に賃貸している方から借りるというイメージです。

つまりまた貸しです。

結構転貸借契約をしている不動産屋は多いものです。好立地の不動産などを不動産会社が大家さんから借り解くことで独占できるからですね。

もちろん、その分家賃は割高になります。

転貸借の場合には転貸借承諾書(他の呼び名の場合もあります)、つまり大家さんが転貸借を承諾していますよと言うお墨付きの書面が日本政策金融公庫への提出書類で必要になるのでご注意ください。

え!?

当然転貸借承諾書を出してくれるんじゃないの?と思うかもしれませんが、大家さんの名前を知らしたくないなどの理由で発行できるかできないかで議論になることも多いので、不動産契約前に事前に転貸借承諾書については不動産屋さんとクリーンにしておいてください。

私自身以前、転貸借承諾書を不動産屋さんへ要求したら前は、そんなものがなくて融資が通ったと強い口調で言われた覚えがありますが、日本政策金融公庫へ再度確認したら、やはりないとダメでした・・・

2.不動産契約金を融資のお金では基本は支払えない・・・

不動産契約金を融資のお金で払えない(例外的に不動産契約金額が高額で融資のお金で払える場合もありますが・・・)つまり、自己資金で不動産契約をしようと言うお話です。

日本政策金融公庫の担当者に言われているのが不動産契約金である保証金、仲介手数料、礼金、前家賃、保証料等は自己資金で賄えるようにしてくださいと言われています。

でも不動産契約金を自分のお金で賄うのは日本政策金融公庫から言われる以前に当然だなと思うのが、融資のお金が下りるまで待つと言うこと自体申請から早くて1か月から2ヵ月かかります

と言う事は、大家さんは融資が下りるまで待つという事を打診したら空家賃を発生させなければならないのと、融資を降りなかったら契約しない、大家さんサイドからしたら、かなりのリスクになります。

自己資金で契約できると宣言している人と契約したいと思うのは当然のお話です。

なので、融資のためと言うより実態上でも自己資金で不動産契約を出来る状態にする必要があるという事になります。

造作譲渡契約、つまり居ぬきの物件の場合の居抜き譲渡代金は自分のお金で支払はなくてもよいのと言う事ですが、日本政策金融公庫は内装扱いとしてみるため、要求していませんが、こちらも実態のお話になると造作譲渡代金を含め自分のお金で契約できる状態にしておくことをお勧めします。

造作譲渡代金について自己資金で払うお金がないよと言う方は、造作譲渡の持ち主と交渉して日本政策金融公庫から融資が通過するまで待っていただけないか交渉してみる価値はあります。

私自身不動産契約金は自己資金で賄えるが造作譲渡代金は融資が通過したら払うという造作譲渡オーナーとの交渉で待っていただけている例を何回も見ているのでトライするのはありです!

3.不動産契約を融資が通過する前に契約するのは怖い・・

総投資額である設備投資(内装や厨房機器 カトラリー HP等)と適正運転資金の合計を自己資金で賄えないから創業融資を検討するという考えに行きつくと思います。

つまり、創業融資を考えている方は不動産契約を融資が通過する前に自己資金で契約するのはリスクと言う事になります。

融資が通過しなかった場合には保証金の償却分、仲介手数料、礼金、前家賃等は消滅してしまうわけですから・・・

ただ、このリスクには契約しないリスクと言う事も考えられます。

既に不動産物件をネットや不動産会社へ出向いて何ヵ月、いや何年も見続けている方は理解できると思いますが、「この不動産物件に決めておけばよかった・・・」と言う後悔です。


つまり、好条件の物件を逃したという機会損失、その物件で決定していて得られたであろう利益を逃しているという事です。さらには不動産物件探しを本格化している方は時間に融通が利くためにアルバイト又は働かずに貯金を切り崩している状況、つまり正社員のころの収入を逸失して活動しているわけですよ。

何が言いたいかと言うと本来正社員であれば得られていたであろう例えば月額30万円をアルバイトになり月額15万円その差額15万円を1か月経過するごとに逸失しているという事を意識して行動していくべきだという事です。

働いていない方は年間で360万円の給料収入を逸失して開業活動をしている、大事なのは飲食店開業活動を1年している場合には360万円捨ててでも行動する価値があるのかと言う事を念頭に置かなければなりません。

不動産選びは安直に大胆すぎてもダメ、慎重になりすぎてもダメ、冷静かつ適度に大胆にって感じの印象を受けます。

補足ですがパートナーとして独立したらついてきてくれる予定のスタッフも1年も待たされたら痺れを切らすこともありますよね?そのようなリスクも考えていく必要あります。

「言うは易く行うは難しと言う事ですね。」

つまり行動が大事で、不動産契約行為をすること自体が経営者としての意思決定です。

そう既に経営者としての仕事が始まっていることを意識しましょう!

経営は意思決定の連続です、いつまでも、あなたを待ってくれないのです。

そのためには情報を得て意思決定材料を増やすことがすごく大事です。

話は戻りますが、そうはいっても不動産契約を融資通過する前に契約するのは非常に怖いと思います。

契約は交渉事です、貸す側との交渉なのです。

お互いにメリットがないと成立しませんので自分の事ばかり考えて融資通過するまで待ってくれではダメです。


私が見ている交渉材料をご紹介します。

1番聞こえがよいのは「融資が通過するまで不動産物件抑えて待っているよ」

聞こえが良いと書いたのは、何らの契約行為をしている感じではないので(弁護士でないので口頭契約とかは抜きにして)ほかの入居者が直ぐにお金を払いますという人がいたら裏切られる確率があるなと一抹の不安がよぎりますね。

ただすべてとは言わないですがこのようなお言葉をかけてくるケースは不人気な物件なのかなと個人的には感じます。

ただ たまに 不動産契約書に最初に一括お支払い契約をして、万が一融資がダメだった場合には全額返金するという事をうたってくれる場合もあります。

この契約は最高です!

次にご紹介するのが「1ヵ月待つから着手金入れて」

個人的にはこちらが一番良いのかなと感じます。しっかり抑えてくれている感があるので。

ただ1ヵ月で融資の結果が出る事はご自身で融資申請をしていたら、かなり厳しいという事を念頭に置いて、2ヵ月待てないか、その代わり2ヵ月分礼金として充当するのでとか交渉しておくことは大事だと思います。

大家さんの立場になれば待つことが空家賃を発生するリスクになるので。

そして、やはり人気物件なので一括で契約してください。一括で契約する方はあなたの後ろに並んでいますと言われた場合、経営者としての意思決定をしてください。

つまり金銭的リスクと機会損失を天秤にかけてどう考えるかと言う事です。

どのビジネスも共通ですがリスクを伴わずに成功はほぼありえないです。飲食店経営自体内装や厨房に相当な金額を投資して利益を回収していくわけでないですか、先に金銭的リスクを冒すからお金が回収できると言う事です。

4.終わりに

不動産契約の仕方一つで、あなたの人生が大幅に変わります。

短期間の定期借家契約をしてしまって日本政策金融公庫から融資が出なかった、そんなこと知らなかったよ・・・と言っても誰も助けてくれないのが経営です。

無知は罪と言いますが経営を考えるとその通りなのです。

情報を知らなかったため飲食店開業がペンディングになった、貴重なリソースの時間、お金、待っていたスタッフから愛そうつかされた・・・と言う事にならないために、飲食店開業を見切り発車せずに、しっかり情報収集して、それでも分からないときは知っている人に聞くのが速いです。

以上 いつも あなたの夢の飲食店開業のロケットスタートを応援しています!

税理士業界初!飲食店開業支援専門税理士 大野晃

この記事を書いた人

大野晃
大野晃
ITA大野税理士事務所 税理士
http://www.ita-ohno.com/
株式会社CHANGE 代表取締役
「飲食店が必ずやっている開業資金の調達方法」著者
Amazon「外食産業部門ランキング」第1位(2015年2月27日時点)
http://goo.gl/XWcsM1

昭和59年生まれ 東京都千代田区神保町に在住。

飲食店の開業率の向上、及び飲食店の廃業率の低下を理念に掲げており、また飲食店の成功を、本当に助ける事ができるのは開業前からの支援が重要と考え日々活動中。

「日本フードアドバイザー協会飲食店サポートクラブ会計事務所」に認定及び日本政策金融公庫の支払利息を1%引き下げる支援が可能な中小企業庁公認の「認定支援機関」に認定され理念遂行の為に飲食店を成功に導くためのサービスを行なっている。

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