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飲食店開業支援コラム by ITA大野税理士事務所

飲食店舗の探し方 と物件に目処がついた後の行動の仕方!!

2015-11-12
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こんにちは、不動産コンサルタントの三橋と申します。
飲食店舗の不動産物件に関わる様々な情報を 発信していきたいと思います。
今回は、「飲食店舗の探し方 と物件に目処がついた後の行動の仕方」をテーマにお話させていただきます。
よろしくお願いします。

 

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<飲食店舗の探し方 と物件に目処がついた後の行動の仕方!!>

 事業計画書を作成した!

さぁ、次は店舗を探そう!

いい物件を見つけるのは本当に難しいことです。

自分のイメージ通りの物件をどう見つけるか?

飲食店舗を探すには様々なツテを使わないと情報が出てこないのが現状です。

 

飲食店舗の探し方

飲食店舗はどのように探せばよいのか。

飲食店を探す上で最低でも決めなくてはいけないのが

1.「立地」 2.「広さ」 3.「条件」 です。

どのようなお店をオープンしたいのか、よくイメージしましょう。

1.立 地

いわゆる1等地というと駅前のロータリー沿いであったり、商店街の一角であったりしますが、この立地は大手チェーン店も狙っていて希少性が高いです。
そのため、賃料が非常に高いことが特徴ですね。
ただ、この立地に出さなければ人は来ないというわけではございません。
あなたの店舗はどのような客層・単価になるのかをイメージしてみましょう。
ターゲットが主婦層ならば、駅から離れていてもスーパーやドラッグストアに近い方が有利でしょう。
昼はカフェ、夜はバルで、会社員を狙うのであれば、ビジネス立地を狙いたいですね。
実際に自分の足でいろいろな町を見て回り、お店の前を通る人の層を確認しておきましょう。
商圏調査は必須です! 
総務省統計局などの公的なデータなどを使い、周辺商圏の分析をする不動産屋・コンサルタントも増えてきております。
是非、活用していきましょう。

 

2.広 さ

お店を何人で運営するか、席数はいくつにするかによって決まってきます。
例えばラーメン屋をやりたいという事であれば10坪ほどがいいでしょう。
8席~10席ですべてカウンターにすれば2人で運営可能です。
それ以上に席数が増えたり、テーブル席を増やすと店員を増やす必要があるので売上とのバランスを考えましょう。
居酒屋であれば、1坪あたり概算で2席ほど取れる計算です。
安くて高回転のお店を作るのであれば席を増やす必要がありますし、高単価のお店を作るのであれば席を減らす必要があります。
15坪のお店であれば30席ほどになりますね。

 

3.条 件

賃料は一番気になるところではないでしょうか。
店舗を運営する上で毎月かかる経費ですから慎重に選びましょう。
目安は、想定売上の10%ほどになります。
月に200万の売り上げ予測であれば20万程ですね。
また店舗を契約する上で他にも様々な費用が掛かってきます。
保証金・礼金・仲介手数料・保険料は、メジャーな内容です。
他にも気を付けたいのは、保証金の償却や退去時の明け渡し条件です。
事業として行う以上、万が一、うまくいかなかった場合も考える必要があります。
退去時に保証金50%償却、スケルトン渡しなどの厳しい条件が付いている場合は、交渉をした方がよいでしょう。

 

さて、物件のイメージは固まってきましたか?

では実際に物件を探す際の動き方をご紹介いたしましょう!

 

物件を探す際の動き方

 

1.ポータルサイトで探す

店舗を探そうと思い立ったらまずはネットで検索することが多いのではないでしょうか。
様々な飲食店舗専門サイトが物件掲載サイトやメールマガジンなどで物件情報を提案しています。
条件・エリアを登録し提案を待ってみましょう。
思わぬ掘り出し物が出てくるかもしれませんよ!
運営している会社は、飲食店舗をサブリースしていることが多く、賃料が高めなのがネックですが、その分1等地の物件情報が多いことが特徴です。
また居抜き案件も多いので出店費用が抑えられることも多いですね。

 

2.店舗を専門で扱う不動産屋

飲食店舗だけではなく店舗全般を専門で扱う不動産屋も、もちろん物件情報が集まります。
店舗だけを専門で管理している業者や、建築計画中のマンションに対する店舗の市場調査を行っている業者もいるため、新築の案件を取り扱うことが多いのが特徴です。
また様々なテナントと仲介業務を行っているため、店舗の退店案件情報を取得する機会も多いです。物販店を飲食店に業態変更させるなど、新しく物件を生み出す方法を熟知しているのも心強いですね。

 

3.駅前の不動産屋

エリアが決まっている場合は地元の不動産屋に話を聞きに行きましょう。
地主の方と昔からの繋がりがあり、ネット等に出ていない水面下物件を取り扱っている可能性があります。
また駅前不動産屋を回る場合は、物件希望シートを作成し持ち歩くことをオススメいたします。
お話しするだけでは後から連絡が来る可能性がグッと低くなります。
事業計画書をA4一枚ほどにコンパクトにしたものを不動産屋に渡せば、時期が決まっており本気であることが伝わります。 不動産屋としてもキチンと事業計画を作っており、資金調達が問題ない方に貸したいものです。 この人に紹介すれば決まる!と思われるような資料を作って渡しましょう。

4.開業支援業者を利用する

飲食店を運営すると様々な業者の方とお取引をされると思います。 内装、什器、おしぼり、マット、お酒の卸、食材の卸、経営コンサルティングなどなど。 そのような会社は本業の付随業務として開業支援を行っていることが多いです。
つまり開業する物件を紹介するから自社の商品・サービスを使ってほしい、というわけです。
開業支援をしている会社は既に取引のある飲食店舗の閉店情報を握っていることもよくあります。
下手をすれば管理している不動産会社や物件オーナーよりも早いこともあります。
今後、取引をするのであれば初めから相談を持ち掛け物件提案も一緒にしてもらう、というのがスムーズですね。

 

5.商業施設内の店舗

商業施設内に出店したい方もいらっしゃると思います。
その場合は運営をしている商業施設に直接連絡をいたしましょう。
商業施設には施設内のテナントを誘致する専門の部署がございますので、受付をしてもらえます。
希望する業態、大きさを伝えておけば、条件に合う区画が空きましたら連絡がきます。
気を付けたいのは、商業施設内の区画は条件が高いことが多いです。
賃料はもちろん、保証金や契約期間、最低売り上げ保証や退去後の原状復旧など、様々な要求が来ることは覚悟しておきましょう。

自分のイメージする飲食店舗は中々出てこないものです。
いざ、いい物件が出てきたとしても即決できないこともあるでしょう。
待っていればもっといい物件があるのではないか、と思ってしまいますからね。
いい物件が出てきた場合にすぐに決められるかも大事な要素の一つです。
絶対に譲れない条件は何か、妥協できる条件は何かを事前にしっかり決めておいた方が迷わないで済みます。
「逃した魚は大きかった」とならないよう気を付けていきましょう!

物件に目処がついた後の行動の仕方

ビジネスモデルに合う不動産物件を見つけたら、自己資金及び親族等からの支援金の合計額で不動産物件費用(造作譲渡費用を除く)を賄える場合は、内装費用及び厨房機器類等の見積りを算出してもらいましょう。
そして、総投資額(不動産物件取得費+内装費用+厨房機器類等+安全圏の運転資金)が自己資金+親族等からの支援金で賄えるか検討し、賄えなければ開業融資をするかリースにするか投資額を抑えるか物件を見送るかの意思決定が必要となります‼

 

この記事を書いた人

三橋 秀行
三橋 秀行
不動産コンサルタント。
大学を卒業して、すぐに不動産業界に就職。
戸建住宅販売の営業、投資用マンションのコンサルティング、
アパート、マンションの賃貸管理を経験し、現在は店舗物件
の開発や、仲介をメインで行っている。

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