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飲食店開業支援コラム by ITA大野税理士事務所

知って得する飲食店舗の不動産物件契約時の留意点!!

2015-11-10
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【知って得する飲食店舗の不動産物件契約時の留意点】
~いい物件は早く抑えよう!店舗契約に役立つ契約テクニック!~

飲食店開業融資専門税理士の大野晃です。
いつもは私が飲食店開業支援コラムの中で資金調達を中心に記載していましたが、
今回は、不動産コンサルタントの三橋秀行氏に記事を書いていただきました!

内容は、

  • 飲食店開業と言うプロセスの中の重要項目である「飲食店舗の不動産契約」について
  • 停止条件付賃貸契約・手付金の支払い・違約金設定と言う契約形態の違いについて

 

融資という点においては、不動産契約は、日本政策金融公庫への融資申請の時点では、仮の契約でも大丈夫です。

しかしながら、仮契約では不動産を抑えるということが出来ない場合があります。
特に人気物件の場合には、競合がいるため、仮契約では不動産を抑えることはできません。
融資の申請を待っていただけるほど甘くないのです!!
人気物件であれば、融資申請の前に本契約を求められる可能性が高いためです!
ですので、事前の融資の可能性診断の項目に、不動産契約をできるだけの自己資金もしくは親族等の支援金を所持しているかどうかということを上げさせていただいています!

「契約の仕方」を知っていると知らないでは、不動産屋との交渉の仕方も変わってくると思います。
特に停止条件付賃貸契約と言う契約形態は、飲食店開業予定者である借主の方にはメリットが高いです。

それでは、「知って得する飲食店舗の不動産物件契約時の留意点!! いい物件は早く抑えよう!店舗契約に役立つ契約テクニック!」についてご覧ください!

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こんにちは、不動産コンサルタントの三橋と申します。
これから、飲食店舗の不動産物件に関わる様々な情報を 発信していきたいと思います。
よろしくお願いします。

事業計画にぴったり合う理想的な店舗物件を見つけたら、すぐに物件を契約したいですね。
でも店舗をオープンさせるのに1番の難関は資金調達です。
いい物件なので早く契約しないと他の人に取られてしまうかも・・・、
そんなケースもありえます。

通常の流れでは、下記の段階を踏んでいきます。

① 物件内見    ②内装工事見積り    ③物件申込    ④資金調達
 ⑤契約    ⑥融資実行    ⑦引き渡し   ⑧内装工事
 ⑨オープン

通常、資金調達の目途が立たなければ契約に移れません。
特に、普段から事業用不動産を取り扱わない不動産屋ではその傾向が強いでしょう。

不動産は基本的に早い者勝ち、もっと言ってしまえば、
一番最初に契約した方のみ、その物件を利用する権利があります。

どうしても1番手で契約をしたい物件が出てきた場合に利用できる「契約のテクニック」をご紹介しましょう。

【停止条件付賃貸借契約】

停止条件とは、
「一定の事項が成就するまで法律行為の効力の発生を停止する条件」
と定義されています。

今回の件に当てはめて考えれば、
「融資の承認が得られれば(一定の事項が成就)契約が成立する」
という条件付きの賃貸借契約ということになります。

さらに!
万が一、融資の承認が得られない場合は、契約自体が無効になる
という内容ですので「支払い済みの申込金」「仲介手数料」「敷金・礼金」など、事前に渡している契約金が全額返金されます。

借主にとって非常にメリットのある契約ですね。

ただ、貸主側にとってリスクのある契約となりますので、貸主・借主ともに納得できる契約条件を探していきましょう。

もし今のテナントの解約予告期間内であれば、貸主側も待ってくれる可能性が高いです。
そのため、融資承認と合わせて期間も定めると貸主側も納得しやすいでしょう。

※例)借主は平成27年12月25日までに日本政策金融公庫の融資承認を得られない場合、本契約は契約日にさかのぼって契約が解除されるものとする。

<メリット・デメリット>
貸主:解約予告期間中に契約する可能性の高いテナントを先に抑えられる。
借主:いい物件を先に抑えられる上に、融資が下りない場合は白紙撤回ができ、契約金がすべて返ってくる。

 

【手付金の支払い】

停止条件付契約は貸主側に対して厳しい。
だからそんな契約は結びたくないといわれることもあるでしょう。
そんなときは「手付金」を預けると効果を発揮します。
手付金は賃料の1か月分が目安です。

⇒融資承認が得られない、または他にもっといい物件が見つかったから解約したいという場合に、手付金を放棄すれば解約できるようになります。
また貸主側から「ほかにいい人が見つかったから解約したい」という場合に威力を発揮します。
振り込んだ手付金の倍額を支払わないと解約ができないため、50万円の手付金を支払っているのであれば100万円の違約金が返ってくることになります。

※例)貸主および借主は平成27年12月25日までに日本政策金融公庫の融資承認を得られない場合、または自己都合による契約の解除をする場合、借主はその手付金を放棄し、貸主は受領した手付金の倍額を提供して本契約を解除することができる。

<メリット・デメリット>
貸主:万が一、融資が下りない場合でも手付金をもらえる。また倍額を払えばもっといいテナントに貸すことができる。
借主:融資が下りない場合に手付金を放棄することによって契約の解除ができる。また、もっといい物件が見つかった時にも手付金を放棄すれば解除できる。

 

【違約金の設定】

先に多額の手付金を払うことはできないよ!という方には「手付金」ではなく「違約金」を設定しましょう。
違約金はその名の通り契約に違反したときに支払わなくてはいけないものです。
ただ「手付金」とは違い、貸主側の都合で解約すると言った場合でも倍額になることはありません。

⇒違約金であれば契約時に多額の現金を用意する必要はありません。
ただその分、自己都合による解除が難しくなります。
他にもっといい物件があったから、こっちの契約は解約します!というと自分で設定した違約金がそのまま請求されてしまいます。
もちろんそれは貸主にも言えることなので「お互い様」です。

※例)貸主および借主は平成27年12月25日までに日本政策金融公庫の融資承認を得られない場合、または自己都合による契約の解約をする場合、違約金として金200万円を払って解約することができる。

<メリット・デメリット>
貸主:万が一、融資が下りない場合でも違約金をもらえる。また違約金を払えばもっといいテナントに貸すことができる。
借主:融資が下りない場合に違約金を支払うことによって契約の解除ができる。また、もっといい物件が見つかった時にも違約金をしはらえば解除できる。

 

この記事を書いた人

三橋 秀行
三橋 秀行
不動産コンサルタント。
大学を卒業して、すぐに不動産業界に就職。
戸建住宅販売の営業、投資用マンションのコンサルティング、
アパート、マンションの賃貸管理を経験し、現在は店舗物件
の開発や、仲介をメインで行っている。

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