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飲食店開業支援コラム by 飲食店開業資金創業融資支援センター

【飲食店開業】居抜き物件は得 それとも損? 池袋、赤羽、大山、西台、巣鴨、高田馬場、飲食店開業、開業資金、融資

2013-12-24
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年間300日飲食をしている税理士の大野晃です!

さて今回のテーマは

~居抜き物件は得 それとも損?~

 

居抜き店舗とは、内装から厨房設備、空調設備などの設備機器類、イス・テーブルなどの什器備品まで、お店の営業に必要なものが一応は揃っている物件である。

店舗物件を借りるだけでなく、それらの設備をそっくり譲り受けるのだから当然、家主への保証金のほかに、前の借主(造作の所有者)に対して造作譲渡代金を払わなければならない。

それでも、通常は一般のカラ店舗の保証金に比べてかなり安い費用で借りられる。資金の少ない人にとっては掘り出し物となることも少なくない。

しかしメリットがあれば必ずデメリットもあるわけで、居抜き店舗にはいろいろなマイナス点がある。居抜き店舗で成功するには、それらマイナス点をしっかりと検証して判断する事が大切になる。

例えば従来居抜き店舗の一番の問題は前の経営者が何故撤退したのかと言う事だったが今のお客は過去がどうだったかにはあまりこだわらないから、よほどのことがない限り問題にはならないだろう

それでも、一応は前の店の評判を調べておく必要はある。

また、前の店がどうだったかを知る事で、前とは違うと言うアピールのための貴重なヒントにもなる

さて、この物件の最も大事なチェックポイントは、設備類が本当に使えるかということだ

よくあるのが厨房機器の場合で業す業態あるいは調理内容の違いなどの理由から使えないものが出てきたら、譲渡された意味がなくなってしまうからだ。スペースの問題から

新たな設備が購入できないと言う問題もある。長期間放置で故障の可能性もある。

設備機器類の性能は問題がなくても前の経営者がリース代金を滞納していたためにスグに使えないなどのトラブルが発生する危険性もある。この点については仲介する不動産業者にきちんと確認をとってもらう。

また、これはカラ店舗も同じだがそのビルの構造や規制等によって、必要な設備が設置できない事もある、設置できても余計な費用がかかると言うケースもある。

確認は全て確認する事!

もちろん内装、イス・テーブル類などの什器備品類についてもそのまま使えるかどうかを確認する事!

新しいコンセプト

つまり居抜きでも新しいコンセプトのお店という事ではカラ店舗となんら変わらない。

ここで重要になるのが立地条件 立地条件は自店のコンセプトによって決定されるが、もしもその条件に合った物件だったら居抜きとかカラ店舗と言う事にこだわらずその場所を確保すると言う事が

優先されるからだ。

極端な話し、内装から設備、什器備品に至るまですべてを撤去してお店を作りなおしても得な物件の場合もあり得る。

こういう場所を確保すると言う発想は、飲食店経営において非常に大事な事である。

少しでも安く開業したいからと言う意識が強すぎるとこういう客観的 総合的な判断ができなくなってします。

また、居抜き物件は設備類をそのまま流用すると自分の思い通りのお店ができないと言うつらみがある。

しかしお店は白紙の状態から作ればいいと言うものでもない。

要は自分が考えるビジネスの場として成り立つか 得か損かという判断が大切なのである。

たとえば内装が古ぼけていたりセンスが気に入らないと言う事もあるだろう

しかし、その程度の異なりちょっとした工夫でいくらでもイメージを変える事が出来るのだ

予算の関係で譲渡を選んだがどうしても変えたいと言うのならオープン後資金の余裕がでてきてから手直しすればいい

このように居抜きは一概に得とか損とはいえない。単純に安上がりだからと得とか、中古だから損と言う事ではない

お店づくりの基本はあくまで、自分で考えたコンセプトだ。その実現の為にどれだけ活用できるかどうかこの視点で冷静に判断する事が大切なのである!!

飲食店開業資金創業融資支援センター

http://www.ita-ohno.com/

参考書籍 宇井義行の飲食店運営・経営パーフェクトバイブル

この記事を書いた人

大野晃
大野晃
ITA大野税理士事務所 税理士
http://www.ita-ohno.com/
株式会社CHANGE 代表取締役
「飲食店が必ずやっている開業資金の調達方法」著者
Amazon「外食産業部門ランキング」第1位(2015年2月27日時点)
http://goo.gl/XWcsM1

昭和59年生まれ 東京都千代田区神保町に在住。

飲食店の開業率の向上、及び飲食店の廃業率の低下を理念に掲げており、また飲食店の成功を、本当に助ける事ができるのは開業前からの支援が重要と考え日々活動中。

「日本フードアドバイザー協会飲食店サポートクラブ会計事務所」に認定及び日本政策金融公庫の支払利息を1%引き下げる支援が可能な中小企業庁公認の「認定支援機関」に認定され理念遂行の為に飲食店を成功に導くためのサービスを行なっている。

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